27/12/2016 09:52 Authored By: Administrator

JAKARTA — Pemberian izin kepada pengembang yang ingin melampaui koefisien luas bangunan menghadapi sejumlah tantangan, utamanya dari lingkungan. Daya dukung lingkungan serta efek jangka pendek dan jangka panjang menjadi hal yang perlu dikaji secara mendalam.

”Semuanya harus dikaji mendalam, utamanya terkait lingkungan. Sejauh mana sebuah bangunan bisa memberikan dampak kemaslahatan yang besar bagi semua pihak, bukan justru memperburuk. Apalagi, wilayah di Jakarta itu bukan lagi mempertahankan, tetapi harus diperbaiki,” papar Yandi Andri Yatmo, pakar tata kota dan arsitektur Universitas Indonesia, Selasa (10/5).

Menurut Yandi, beban di wilayah tertentu di Jakarta sudah sangat tinggi. Apabila ditambah, tentu akan memberikan dampak besar terhadap lingkungan, mulai dari penggunaan air hingga efek jangka panjangnya.

Dengan semakin sesaknya Jakarta, yang dibutuhkan adalah penambahan ruang terbuka hijau (RTH). Jika pengembang dituntut membayar kewajiban dengan infrastruktur, tentu beban akan semakin berat. ”Kalau pengembang harus membayar kewajiban, bisa dialihkan untuk pembelian lahan bagi taman. Prinsipnya, bagaimana menyediakan ruang untuk lingkungan, bukan melulu untuk manusia,” katanya.

Penyesuaian amdal

Pemanfaatan ruang udara di Jakarta untuk penambahan luas bangunan memang menjadi alternatif perusahaan atau perseorangan yang ingin menambah luas bangunan. Khususnya di saat harga tanah per meter persegi di wilayah-wilayah eksklusif Jakarta sangat tinggi.

DKI Jakarta mengatur, penambahan luas pada bangunan vertikal diperbolehkan, yaitu melalui aturan pelampauan KLB. Hanya saja, untuk bisa mendapatkan izin, perusahaan atau perorangan yang mengajukan pelampauan KLB mesti memenuhi sejumlah syarat, termasuk analisis mengenai dampak lingkungan (amdal) sesuai Perda Nomor 1 Tahun 2014 tentang RDTR dan Pergub No 175/2015.

Kepala Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) DKI Jakarta Edy Junaedi menegaskan, begitu pihak yang mengajukan mendapat izin, perusahaan atau perorangan itu mesti melakukan revisi amdal untuk bisa mendapatkan izin mendirikan bangunan (IMB) bagi bangunan baru yang diusulkan. Dalam revisi amdal itu, perusahaan mesti melengkapi dengan kajian terbaru, di antaranya tentang air tanah ataupun instalasi pengolahan limbah cair dan padat.

Hal itu penting karena untuk menyesuaikan dan mendukung kondisi bangunan terbaru nantinya.

Ketua Badan Pengelola Lingkungan Hidup Daerah (BPLHD) Junaedi menambahkan, dalam mengajukan pelampauan KLB ke PTSP, pihak yang mengajukan juga harus melengkapi syarat teknis, di antaranya amdal yang sudah ada saat hendak melakukan pembangunan gedung awal. Amdal itu kemudian akan direvisi begitu izin pengajuan pelampauan KLB keluar.

Dijamin transparan

Tentang bentuk kewajiban, kata Edy, sampai saat ini baru pihak yang mengajukan pelampauan KLB dan pemerintah yang mengetahui. Bentuk kewajiban disesuaikan dengan kebutuhan pemprov.

Tentang besaran kompensasi, Edy menilai itu sangat jelas dan transparan karena termuat dalam PPK. ”Dengan termuat dalam PPK, besaran kompensasi dan bentuk kewajiban sangat jelas. Peluang penyelewengan hampir tidak ada karena dalam bentuk fisik, bukan uang. Kalau dulu, sebelum munculnya Pergub No 175/2015, kompensasi itu dalam bentuk uang dan disetorkan ke kas daerah,” paparnya.

Lalu, ketika pihak yang mengajukan pelampauan KLB mulai memenuhi kewajibannya, siapa yang mengawasi? Dinas teknis terkaitlah yang mengawasi. Misalnya, pembangunan simpang susun Semanggi oleh PT Mitra Panca Persada akan diawasi dinas bina marga. Bentuk kewajiban berupa pembangunan rusunawa akan diawasi dinas perumahan.

Menyoroti kompensasi yang tengah dibangun, yaitu simpang susun Semanggi senilai sekitar Rp 350 miliar, perhitungan itu diklaim wajar. Nilai jual obyek pajak tanah di kawasan yang diperbolehkan KLB sangat tinggi, berkisar Rp 60 juta per meter persegi.

Kewajiban pengembang

Kepala Subbidang Pencegahan Dampak Lingkungan Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Jakarta Barat Maspud mengatakan, setiap individu ataupun perusahaan yang membangun gedung bertingkat harus memperhatikan dampak yang ditimbulkan. Pihaknya bertugas mengecek pengelolaan neraca air, neraca sampah, ataupun limbah buangan. Limbah dikategorikan menjadi limbah cair, padat, udara, serta bahan berbahaya dan beracun (B3).

Minimal 1 Persen Kolam Resapan

Yang menjadi dasar aturan,gedung yang akan diajukan dalam pengajuan pelampauan KLB harus dalam kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan pelampauan KLB. Perusahaan yang mengajukan pelampauan KLB juga mesti melakukan revisi amdal.

Kepala Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) DKI Jakarta Edy Junaedi, kemarin,menjelaskan, seluruh pengajuan pelampauan KLB awalnya melalui Asisten Sekdaprov Bidang Pembangunan. Begitu disetujui, pihak yang melakukan pelampauan KLB mesti melakukan pengurusan izin di PTSP.

Pengecekan ke lokasi juga berkas-berkas akan dilakukan PTSP. Jika semua memenuhi syarat, pengajuan pelampauan KLB itu akan dibawa ke rapat pimpinan Badan Koordinasi Perencanaan Ruang Daerah.

Di rapat itulah pengajuan akan disetujui atau tidak. Jika disetujui, akan diikat melalui perjanjian pemenuhan kewajiban (PPK). Di dalam PPK itu juga termuat besaran nilai pelampauan KLB dan bentuk kewajiban.

Terkait kewajiban pengembang atau pemilik gedung, mereka juga harus membuat sumur resapan dan kolam resapan yang diawasi Dinas Tata Air DKI Jakarta. Aturannya setiap 50 meter persegi bangunan ada 2 meter persegi sumur resapan. Hal itu dilakukan untuk menampung air hujan dan menjaga keberlangsungan air tanah di Jakarta. Untuk kolam resapan, setiap 5.000 meter persegi bangunan harus ada minimal 1 persen kolam resapan. Pembuatan sumur resapan dan kolam resapan diawasi oleh Dinas Tata Air Provinsi DKI Jakarta.

Hal lain yang harus diperhatikan pengelola gedung bertingkat adalah neraca sampah. Pengelola gedung diminta mengurangi sumber sampah dengan cara memilah sampah organik dan non-organik. Hal itu diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 13 Tahun 2013 tentang Pengelolaan Sampah. Sampah B3, seperti oli bekas, lampu bekas, dan tinta printer, harus dibuang dan dikelola oleh pihak ketiga.

BPLHD Jakarta Barat hanya berwenang mengeluarkan dokumen upaya pengelolaan lingkungan dan upaya pemantauan lingkungan. Dokumen itu dikeluarkan untuk gedung di bawah 10 lantai.

Berdasarkan pengamatan, ada sejumlah pihak swasta dan perorangan yang sedang membangun gedung tinggi di Kecamatan Kebon Jeruk dan Grogol Petamburan. Gedung-gedung itu rata-rata digunakan sebagai apartemen, perkantoran, dan hotel.

Menurut Maspud, kajian mengenai neraca air harus selesai sebelum proyek pembangunan dimulai (prakonstruksi). Kajian neraca air meliputi kebutuhan penggunaan air yang dipenuhi melalui air tanah ataupun air perpipaan. Saat ini, Pemprov DKI juga menggalakkan program pengolahan air limbah untuk dimanfaatkan kembali. Pemilik gedung juga harus membuat sumur resapan dan kolam resapan yang diawasi Dinas Tata Air DKI Jakarta.

”Kami juga melakukan pengawasan dan pemantauan penggunaan air tanah di gedung-gedung bertingkat. Jika ada yang melanggar, tentu saja akan ditegur, dibina, hingga penindakan,” tutur Maspud.

Kepala Subbidang Pengawasan dan Pengendalian BPLHD Jakbar Kamin tidak mau menyebutkan perusahaan yang terbukti melanggar aturan ini. Menurut dia, jika ada pelanggaran, apalagi jika perizinan masih dalam proses, Badan Perizinan Terpadu Satu Pintu akan mencabut izin yang diajukan.

Namun, Kamin mengatakan, pihaknya kekurangan personel untuk mengawasi kegiatan di gedung bertingkat. Ia hanya memiliki dua anggota staf yang mengecek dan mengawasi dampak gedung bertingkat di bawah 10 lantai.

Artikel yang dimuat dalam web ini adalah bagian dari Program Insentif Promosi Penelitian dan Pengabdian Masyarakat oleh Dosen FTUI di Media Massa.

Sumber: print.kompas.com